低容小體量地塊受追捧 開發(fā)商如何以"小"圈粉?

　　隨著主城可供開發(fā)土地減少，低容小體量地塊供應(yīng)逐漸成為趨勢。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年1～4月份，重慶主城供地容積率在1～1.5的占到7成以上，單宗地塊可開發(fā)體量也以20萬㎡以下為主。低容小體量開發(fā)對開發(fā)商而言有哪些挑戰(zhàn)？這些盤又該如何以“小”圈粉？

　　“低容小體量”地塊供應(yīng)成趨勢

　　5月12日，重慶主城最新一宗商住用地上線，該宗地塊位于九龍坡區(qū)中梁山組團(tuán)，為二類居住用地。這是今年來，重慶主城推出的又一宗“低容小體量”地塊，容積率僅1.5，可建體量為7萬平方米。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年來，重慶主城持續(xù)供地，不過單宗供地體量均偏小，主要以低容積率地塊為主。例如，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度，重慶成交土地中，10萬～15萬方體量地塊為主力，占比38%，其次為20萬～25萬方地塊，占比21%。

　　容積率方面，2020年一季度，容積率在1～1.5的地塊占比持續(xù)擴(kuò)大，占比高達(dá)75%，平均容積率進(jìn)一步降至1.5，低密改善產(chǎn)品為市場主流。數(shù)據(jù)顯示，4月主城供應(yīng)土地110畝，成交商住用地10宗，單宗土地可開發(fā)體量在20萬平方米以下的占到70%。

　　“伴隨著城市核心區(qū)用地日益飽和，從2019年起，重慶主城就鮮見40萬平方米開發(fā)體量以上的地塊供應(yīng)了�！敝貞c新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅告訴記者，隨著城市發(fā)展越來越成熟，“低容小體量”地塊供應(yīng)已經(jīng)成為趨勢。

　　大開發(fā)商也做起“小文章”

　　小區(qū)體量，曾是不少購房者在選擇住房時的一個參考指標(biāo)。不過，隨著小地塊供應(yīng)增加，不少大開發(fā)商也做起了“小文章”。最近，江北區(qū)海爾路一地塊出讓，可建體量只有約2.9萬平方米，結(jié)果吸引了財信、東原、華宇等十余家房企競拍。5月11日，江北區(qū)大石壩一可建體量12.82萬平方米的地塊出讓，結(jié)果同樣吸引了保利、融創(chuàng)、金科等企業(yè)的30輪競價。

　　“的確，小體量地塊操作起來成本控制靈活，財務(wù)壓力沒那么大。”重慶一地產(chǎn)人士表示，小地塊的出現(xiàn)，拿地資金壓力相對較低，財務(wù)上可操作，這讓中小開發(fā)商也有能力去操盤，有了競爭力。而對于大開發(fā)商而言，加上品牌影響力加持，在操作小盤方面，也更游刃有余。

　　精準(zhǔn)定位“小樓盤”也圈粉

　　不過，在業(yè)內(nèi)看來，小體量地塊開發(fā)雖然有自己的優(yōu)勢，但同樣也面臨不少挑戰(zhàn)。例如難以獲得規(guī)模效益，難以攤低開發(fā)成本。受制于開發(fā)面積，小區(qū)配套難以完善。

　　“一些大社區(qū)，里面可以設(shè)置體育場，游泳池，但小地塊總共面積都只有幾十畝，除了綠化，如何設(shè)置配套的確是一大考驗�！焙蝹�堅表示，相對而言，小地塊更考驗開發(fā)商的把控力、產(chǎn)品本身的號召力，特別是當(dāng)小社區(qū)處在城市配套設(shè)施也不成熟的地段，它的缺點(diǎn)就會被放大。因此，小地塊的選擇，要么就是地塊位置好，周邊配套成熟，可以“搭便車”；要么就要產(chǎn)品特別好，定位精準(zhǔn)，例如在建筑形態(tài)、戶型設(shè)置上，針對特定人群而“吸粉”。重慶商報-上游新聞記者 孫瓊英