備受關(guān)注的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例繼上月底提請(qǐng)市人大常委會(huì)會(huì)議首次審議后，7月20日，深圳市人大常委會(huì)在其官網(wǎng)公布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），征求社會(huì)各方意見(jiàn)。《征求意見(jiàn)稿》明確了法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1：1的比例進(jìn)行補(bǔ)償；公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1：1或者建筑面積1：1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。

　　物業(yè)權(quán)利人城市更新意愿等應(yīng)滿足規(guī)定要求

　　對(duì)于“寸土寸金”的深圳而言，城市更新是其盤活存量土地的重要手段。據(jù)了解，早在2004年，深圳市已出臺(tái)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，啟動(dòng)了城中村改造工作。2009年，深圳在全國(guó)率先提出“城市更新”概念，先后出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》和《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》。但隨著城市更新的深入推進(jìn)，迫切需要用足用好特區(qū)立法權(quán)，推動(dòng)城市更新工作向縱深發(fā)展。

　　根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，深圳在全國(guó)率先探索城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作路徑，通過(guò)立法鞏固城市更新實(shí)踐成果，在完善城市更新體制機(jī)制方面做好先行示范。

　　目前深圳的城市更新規(guī)劃計(jì)劃體系主要由市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新單元計(jì)劃與單元規(guī)劃組成。《征求意見(jiàn)稿》規(guī)定，城市更新單元計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)申報(bào)。申報(bào)城市更新單元計(jì)劃時(shí)，城市更新單元范圍內(nèi)的物業(yè)權(quán)利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應(yīng)當(dāng)滿足規(guī)定要求，其中規(guī)定，城市更新單元內(nèi)用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產(chǎn)權(quán)份額2/3以上的按份共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的物業(yè)權(quán)利人同意進(jìn)行城市更新，其中，舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的業(yè)主同意進(jìn)行城市更新，自發(fā)布征集意愿公告之日起12個(gè)月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計(jì)劃。

　　擬明確法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　城市更新是城市整體空間與土地價(jià)值的重構(gòu)，不僅涉及公共利益，還包含廣泛的公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益。為進(jìn)一步保護(hù)城市更新雙方當(dāng)事人的權(quán)益，《征求意見(jiàn)稿》規(guī)定城市更新搬遷安置補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。歷史違建以及舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)合法建筑的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照深圳市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定；對(duì)于房屋征收沒(méi)有規(guī)定的其他情形，搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)主體與權(quán)利主體自行協(xié)商確定。

　　《征求意見(jiàn)稿》明確了法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1：1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的，由市場(chǎng)主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià)；采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補(bǔ)償?shù)�，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照深圳市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1：1或者建筑面積1：1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。

　　“個(gè)別征收+行政訴訟”破解“釘子戶”難題

　　無(wú)論是政府組織還是市場(chǎng)化的城市更新，都難以完全避免個(gè)別物業(yè)權(quán)利人不愿意與市場(chǎng)主體簽訂搬遷安置協(xié)議的問(wèn)題。對(duì)此，《征求意見(jiàn)稿》提出了“個(gè)別征收+行政訴訟”的處置方案，由市、區(qū)政府對(duì)個(gè)別未簽約業(yè)主的物業(yè)實(shí)施征收和補(bǔ)償。

　　對(duì)于該項(xiàng)規(guī)定，條例征求意見(jiàn)稿的說(shuō)明指出，主要理由是因?yàn)椋撼鞘懈�新改造是城市�?guī)劃實(shí)施的組成部分，改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化片區(qū)以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境。同時(shí)，深圳市的城市更新方案均有配建學(xué)校、醫(yī)院、人才保障房和產(chǎn)業(yè)保障房等方面的要求，以實(shí)現(xiàn)城市更新改造的商業(yè)利益和公共利益的有機(jī)結(jié)合，符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。

　　此外，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見(jiàn)稿》明確了按照套內(nèi)面積1：1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)權(quán)利人對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。（記者 陳小慧）

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