老舊小區(qū)之所以老舊，很大程度上源于物業(yè)管理的缺失，一些老舊小區(qū)甚至根本就沒(méi)有物管。

　　改造中新增的設(shè)施設(shè)備需要專(zhuān)人維護(hù)，居民也希望提升物業(yè)服務(wù)水平。整飭一新的老舊小區(qū)，如何通過(guò)物業(yè)管理來(lái)“保鮮”？來(lái)看記者梳理出的重慶幾種典型模式。

　　璧山區(qū)天湖小區(qū)：

　　讓居民參與到小區(qū)自治中來(lái)

　　“天湖的春天，悄悄地來(lái)了。是誰(shuí)，讓積弊重重的小區(qū)改變了容顏？”今年初，璧山天湖小區(qū)居民張德榮，在小區(qū)內(nèi)部的刊物上發(fā)表了這樣的詩(shī)句。

　　改變小區(qū)容顏的不是別人，正是包括張德榮在內(nèi)的800多戶(hù)業(yè)主。所謂“積弊重重”，要追溯到2014年。彼時(shí)，這個(gè)建于本世紀(jì)初的小區(qū)，因過(guò)低的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管公司難以為繼，被迫離場(chǎng)，小區(qū)管理陷入癱瘓，垃圾遍地，下水道多次堵塞，居民怨聲載道。

　　此后的3年，先后有3位業(yè)主牽頭組建居民自治組織，聘請(qǐng)保安、保潔人員，維持基本的物業(yè)管理，但并沒(méi)有找到新的收入渠道，缺乏經(jīng)費(fèi)來(lái)提升管理水平；加之被質(zhì)疑有利益輸送，大量居民拒交物管費(fèi)，小區(qū)物管再度陷入惡性循環(huán)。

　　小區(qū)居民自治，關(guān)鍵在于管理者的公信力和一個(gè)能夠觸達(dá)基層的管理架構(gòu)。2019年初，在璧山區(qū)“黨建引領(lǐng)小區(qū)治理”試點(diǎn)活動(dòng)中，天湖小區(qū)業(yè)主、區(qū)住建委辦公室主任毛澤剛被推舉擔(dān)任小區(qū)黨支部書(shū)記和業(yè)委會(huì)主任，同期回到小區(qū)黨支部報(bào)到的，還有200多名黨員干部。

　　這樣一個(gè)以黨員和業(yè)主代表為主的管理群體，被劃分為若干個(gè)職能小組，每個(gè)小組負(fù)責(zé)相應(yīng)的樓棟，甚至細(xì)化到每家每戶(hù)。由此，毛細(xì)血管般的管理架構(gòu)，讓每位居民都參與到自治中來(lái)。

　　經(jīng)過(guò)明算賬，業(yè)主們充分認(rèn)識(shí)到了小區(qū)物管經(jīng)費(fèi)欠缺這一最大難題，并找到兩條增收渠道。一是繳清欠費(fèi)。兩年來(lái)，天湖小區(qū)收回歷年欠費(fèi)36.8萬(wàn)元，目前的物業(yè)費(fèi)繳存率高達(dá)93.6%。二是利用小區(qū)空地打造停車(chē)場(chǎng)，新增的200多個(gè)停車(chē)位，每年為小區(qū)增收數(shù)十萬(wàn)元。

　　由此一來(lái)，在不提高物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，天湖小區(qū)不僅輕輕松松支付了保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等物管服務(wù)費(fèi)用，如今賬面上還躺著80多萬(wàn)元盈余。過(guò)去兩年春節(jié)，業(yè)委會(huì)還給業(yè)主發(fā)放了回饋大禮包。

　　天湖的春天又回來(lái)了。多年來(lái)先后搬家出去的30多戶(hù)居民，現(xiàn)在又重新搬回了小區(qū)。這個(gè)位于璧山城區(qū)中央位置、二手房?jī)r(jià)格一度跌破每平方米4000元的小區(qū)，目前在多個(gè)平臺(tái)的交易價(jià)格已經(jīng)升至每平方米7000元以上。

　　沙坪壩區(qū)團(tuán)結(jié)壩社區(qū)：

　　我為大家服務(wù)一天，大家為我服務(wù)兩年

　　“我為大家服務(wù)一天，大家為我服務(wù)兩年�！痹谏称簤螀^(qū)石井坡街道團(tuán)結(jié)壩社區(qū)，流傳著這樣一句口號(hào)。團(tuán)結(jié)壩社區(qū)管轄的，是重慶特鋼廠(chǎng)家屬院的一部分。這里，數(shù)十棟依山而建的樓房里，住著750多戶(hù)居民。

　　一天和兩年，是怎樣一種“交易”關(guān)系？

　　原來(lái)，自2005年重慶特鋼廠(chǎng)破產(chǎn)后，其家屬院也日漸陳舊。近年來(lái)的老舊小區(qū)改造中，團(tuán)結(jié)壩社區(qū)整飭一新。老舊居民樓的外立面重新刷漆，一些私拉亂接的電線(xiàn)被規(guī)整，小區(qū)里的道路也重新油化，還添置了不少休閑娛樂(lè)設(shè)施。

　　“硬件”條件改善了，增加一些“軟件”服務(wù)，成為居民最大的期盼。比如，小區(qū)道路上一度塞滿(mǎn)了車(chē)輛，居民出行不便；社區(qū)人手不夠，不能隨時(shí)巡查，哪里路燈壞了、下水道堵了，經(jīng)常要過(guò)好幾天才能知曉。

　　這些物業(yè)管理中的專(zhuān)門(mén)事務(wù)，需要專(zhuān)人負(fù)責(zé)。請(qǐng)一家物業(yè)公司來(lái)管吧，在這個(gè)居民平均年齡超過(guò)60歲的老舊社區(qū)里，大家可沒(méi)這樣的消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)也不愿意承擔(dān)每戶(hù)每月動(dòng)輒上百元的物管費(fèi)用。把居民組織起來(lái)自我管理吧，一時(shí)半會(huì)也找不到能承頭的人。

　　能不能由社區(qū)承頭，居民提供力所能及的輔助，實(shí)行“半自治”管理？去年，團(tuán)結(jié)壩社區(qū)發(fā)動(dòng)居民，連續(xù)召開(kāi)數(shù)場(chǎng)院壩會(huì)，最終達(dá)成共識(shí)：大家輪流擔(dān)任社區(qū)管理員，負(fù)責(zé)當(dāng)日小區(qū)衛(wèi)生和設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。設(shè)置大門(mén)，管理員負(fù)責(zé)當(dāng)日開(kāi)門(mén)關(guān)門(mén)，勸阻車(chē)輛開(kāi)入小區(qū)。

　　如此一來(lái)，750余戶(hù)居民，每戶(hù)值班一天，差不多兩年一個(gè)輪回。換句話(huà)說(shuō)，我為大家服務(wù)一天，大家為我服務(wù)兩年。

　　通過(guò)這種“半自治”的方式，團(tuán)結(jié)壩社區(qū)在沒(méi)有額外增加社區(qū)干部、沒(méi)有增加居民負(fù)擔(dān)的情況下，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)管理的專(zhuān)人化。如今，路面臟了，井蓋、路燈等設(shè)施壞了，社區(qū)會(huì)在第一時(shí)間接到報(bào)告并派人處理。車(chē)輛不進(jìn)小區(qū)，居民重新?lián)碛幸粋�(gè)寬敞的院壩空間，出行方便了，大家還能聚在一起聊天、下棋，增進(jìn)鄰里關(guān)系。

　　渝北區(qū)一點(diǎn)五支路街區(qū)：

　　單體樓也有專(zhuān)業(yè)物管公司管理

　　渝北區(qū)雙龍湖街道龍順街社區(qū)一點(diǎn)五支路街區(qū)，整齊排列著數(shù)十棟居民住宅樓。最近有多棟樓新加裝了電梯，樓棟之間的空地上，正在鋪設(shè)地面磚、安裝休閑娛樂(lè)設(shè)施。

　　更讓當(dāng)?shù)鼐用裥牢康模�是這里將引入新的物管公司，未來(lái)會(huì)有保安24小時(shí)巡邏，有人員負(fù)責(zé)清潔巡查。這個(gè)有近30年房齡、沒(méi)有圍墻、由開(kāi)放式單體樓組成的老舊小區(qū)，在物業(yè)管理水平上將和近些年新修建的一般商品房小區(qū)相差無(wú)幾。

　　不過(guò)，當(dāng)?shù)鼐用袼�需交納的物管費(fèi)，仍然為每戶(hù)每月二三十元，僅夠垃圾清運(yùn)。多出來(lái)的服務(wù)，誰(shuí)買(mǎi)單？

　　答案是通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼和“大社區(qū)”管理，為新進(jìn)駐的物管公司找到新的收入來(lái)源。所謂財(cái)政補(bǔ)貼，即在未來(lái)3年內(nèi)，渝北區(qū)按照居民樓每月每平方米0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物管公司進(jìn)行補(bǔ)貼。所謂大社區(qū)管理，就是將小區(qū)周邊的停車(chē)管理、保潔等能產(chǎn)生收益的市政管理業(yè)務(wù)，一并交給該物管公司，用以彌補(bǔ)社區(qū)物管經(jīng)費(fèi)的不足。

　　統(tǒng)籌管理，以有余補(bǔ)不足，這樣的制度設(shè)計(jì)，源自老舊小區(qū)改造后續(xù)管理中的一道難題。老舊小區(qū)改造中，新建的電梯等公共設(shè)施需要專(zhuān)人來(lái)維護(hù)，居民也希望提升物業(yè)服務(wù)水平；但由單體樓組成的老舊社區(qū)，幾乎每棟樓都是一個(gè)獨(dú)立的單元，由不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，不同樓棟的居民之間鮮有往來(lái)，難以相互認(rèn)同。大家坐下來(lái)商談居民自治，很難，共同聘請(qǐng)一家物業(yè)公司來(lái)管理吧，沒(méi)人愿意多出錢(qián)。

　　政府主導(dǎo)，通過(guò)補(bǔ)貼和賦予創(chuàng)收渠道兩種方式，吸引物管公司參與一點(diǎn)五支路街區(qū)管理。問(wèn)題是，三年期滿(mǎn)，補(bǔ)貼不再，物管公司還能繼續(xù)嗎？渝北區(qū)的設(shè)想是引導(dǎo)物管公司開(kāi)展增值業(yè)務(wù)，獲得持續(xù)收入。具體而言，物管公司將通過(guò)基本的物業(yè)服務(wù)“蓄客”，再伺機(jī)“流量變現(xiàn)”，開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品售賣(mài)、養(yǎng)老服務(wù)等新業(yè)務(wù)。

　　部門(mén)聲音>>>

　　實(shí)踐證明，在老舊小區(qū)中，發(fā)揮黨員干部的先鋒模范作用和基層黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，實(shí)現(xiàn)居民自治管理，是一條切實(shí)可行的路。老舊小區(qū)改造后續(xù)管理，在難以實(shí)現(xiàn)居民自治的情況下，外聘物業(yè)公司可謂最佳出路。外聘，難在經(jīng)費(fèi)。渝北區(qū)通過(guò)財(cái)政資源的引導(dǎo)性配給，提高了物管公司的參與積極性。這是一種很好的嘗試。

　　——重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)>>>

　　重慶各個(gè)城市更新改造項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裣蛲�美好生活的共同意愿，在基層黨組織和居民組織的帶領(lǐng)下，因地制宜組織相應(yīng)的生活服務(wù)（包括物業(yè)管理）進(jìn)入項(xiàng)目，共同創(chuàng)造美好家園，讓已經(jīng)改造的項(xiàng)目既有“面子”，又有“里子”。

　　——重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)何偉

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