人民網(wǎng)重慶12月7日電 （記者劉政寧）近年來(lái)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛數(shù)量持續(xù)攀升，糾紛類(lèi)型也愈加多樣化。為引導(dǎo)購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)從業(yè)人員了解法律規(guī)定，明確行為準(zhǔn)則，12月7日，重慶市第一中級(jí)人民法院聯(lián)合轄區(qū)兩級(jí)法院，針對(duì)近三年多來(lái)“霸王條款”類(lèi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛存在的突出問(wèn)題發(fā)布典型案例，旨在通過(guò)以案釋法的方式，引導(dǎo)購(gòu)房者遇到類(lèi)似糾紛時(shí)運(yùn)用法律手段維權(quán)，依法保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，有序推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

劃重點(diǎn)：“0”利息與50%違約金約定的效力認(rèn)定

案例1：某公司與羅某某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2017年6月28日，某公司與羅某某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定羅某某購(gòu)買(mǎi)某公司開(kāi)發(fā)的預(yù)售商品房一套，成交金額為2441936元。付款方式為分五期付款。合同第九條約定某公司逾期交房，按已付購(gòu)房?jī)r(jià)款百分之一支付違約金；合同第十條約定羅某某逾期支付購(gòu)房款，按應(yīng)付款的百分之一支付違約金；補(bǔ)充協(xié)議第五條約定某公司逾期交房應(yīng)退還房?jī)r(jià)款，利息按0%計(jì)算，第六條約定羅某某逾期付款，某公司有權(quán)單方解除合同，羅某某應(yīng)承擔(dān)房屋總價(jià)款50%的違約金，且羅某某所交的其余款項(xiàng)不予退還，該房屋歸某公司所有等。某公司陳述與所有購(gòu)房者簽訂的合同中補(bǔ)充協(xié)議第五條、第六條內(nèi)容均一致。羅某某按期足額支付了前三期房款，之后未再付款，某公司向羅某某郵寄催告函，限其支付到期房款及違約金，并告知逾期未付公司將解除合同并追究違約責(zé)任。羅某某稱(chēng)系基于某公司虛假宣傳及隱瞞小區(qū)周邊環(huán)境的違約事實(shí)在先而拒付第四、五期房款。后某公司訴請(qǐng)判決解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并判令羅某某支付違約金1220968元（即總購(gòu)房款2441936元的50%）；羅某某反訴某公司退還已支付房款1220967元及計(jì)息，并支付逾期交房違約金12309.67元（1 230967元×1%）等。

法院裁判：重慶市北碚區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，羅某某未按期支付購(gòu)房款，某公司有權(quán)解除合同。因某公司與所有購(gòu)房者簽訂的合同補(bǔ)充協(xié)議第五、六條內(nèi)容均一致，故該條款屬于格式條款。合同第九、十條約定的逾期交房和逾期付款違約責(zé)任是相當(dāng)?shù)?，而補(bǔ)充協(xié)議第五、六條對(duì)逾期交房違約責(zé)任和逾期付款違約責(zé)任的變更明顯免除了某房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任，加重了羅某某的違約責(zé)任，故上述條款所涉逾期付款違約責(zé)任無(wú)效，對(duì)羅某某不具有約束力，仍應(yīng)按照合同約定認(rèn)定羅某某的違約責(zé)任。綜上，北碚區(qū)人民法院判決認(rèn)定羅某某支付違約金24419.36元（總房?jī)r(jià)款的百分之一）。

法官釋法：開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者提供的合同補(bǔ)充協(xié)議中，變更了合同約定的違約責(zé)任承擔(dān)方式，即免除了開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，加重了購(gòu)房人的違約責(zé)任，此種變更必然造成雙方權(quán)利義務(wù)的嚴(yán)重失衡，人民法院據(jù)此認(rèn)定該變更條款屬于不公平的格式條款，當(dāng)屬無(wú)效，對(duì)購(gòu)房者不具有約束力，購(gòu)房者仍應(yīng)當(dāng)按照合同相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。

劃重點(diǎn)：“大面積”修改合同條款后的效力認(rèn)定

案例2：夏某某等人與某公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2020年6月11日，某公司與夏某某等人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定由夏某某等人購(gòu)買(mǎi)某公司開(kāi)發(fā)的某房屋，價(jià)款為994301元。某公司應(yīng)于2020年9月30日前，將已經(jīng)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付夏某某等人使用。逾期交房超過(guò)30日，夏某某等人有權(quán)解除合同；夏某某等人要求解除合同的，某公司應(yīng)當(dāng)退還已付房?jī)r(jià)款及利息，并按已付房?jī)r(jià)款的8%支付違約金。

雙方還簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定夏某某等人逾期付款，某公司有權(quán)解除合同，夏某某等人應(yīng)按照總房款的20%向某公司支付違約金。某公司逾期交房，合同繼續(xù)履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。若出現(xiàn)夏某某等人可以解除合同的法定或約定事由，夏某某等人應(yīng)在15日內(nèi)行使權(quán)利，否則視為放棄權(quán)利。因某公司過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，某公司向夏某某等人按已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之一支付違約金，無(wú)須承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。若某公司存在遲延交房等多項(xiàng)違約事實(shí)，夏某某等人只能選擇其中一項(xiàng)追究某公司違約責(zé)任。某公司向夏某某等人承擔(dān)違約責(zé)任累計(jì)不超過(guò)夏某某等人已付房款的10%。

夏某某等人按約支付購(gòu)房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司發(fā)送解除合同通知書(shū)，并起訴要求確認(rèn)合同解除，某公司退還購(gòu)房款及利息，支付違約金等。

前述補(bǔ)充協(xié)議系某公司提供的打印文本，夏某某等人舉示的某公司與他人簽訂的三份同一樓盤(pán)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與本案相同。

法院裁判：重慶市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于某公司逾期交房，夏某某等人放棄解除權(quán)的約定，屬于提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)屬無(wú)效。補(bǔ)充協(xié)議對(duì)夏某某等人行使解除權(quán)期限作了嚴(yán)格限制，對(duì)公司卻未做約定，客觀上限制了買(mǎi)受人行使權(quán)利，加重了買(mǎi)受人責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效。補(bǔ)充協(xié)議約定的因某公司過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的違約金明顯偏低，補(bǔ)充協(xié)議還約定對(duì)公司的多項(xiàng)違約事實(shí)，夏某某等人只能擇一行使權(quán)利，且某公司支付的違約金累計(jì)不超過(guò)已付房款的10%，前述條款屬某公司免責(zé)情形，應(yīng)屬無(wú)效。江北區(qū)人民法院據(jù)此對(duì)夏某某等人要求某公司退還購(gòu)房款和利息，以及已付購(gòu)房款8%違約金的訴訟請(qǐng)求予以支持。

法官釋法：補(bǔ)充協(xié)議系開(kāi)發(fā)商提供的格式條款，該部分格式條款對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的多項(xiàng)違約責(zé)任均作出變更，該變更客觀上霸王式地涵蓋商品房交易過(guò)程中可能影響雙方主要權(quán)利義務(wù)的多個(gè)方面，屬于開(kāi)發(fā)商以不對(duì)等的“霸王條款”對(duì)合同文本主要條款的“大面積”修改，且均構(gòu)成免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任、加重購(gòu)房者責(zé)任、排除購(gòu)房者主要權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

劃重點(diǎn)：“一梯一戶(hù)”宣傳內(nèi)容能否作為合同內(nèi)容的認(rèn)定

案例3：張某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2019年4月，張某與某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的房屋一套。該公司在前期發(fā)布的廣告、資料中介紹房型為一梯一戶(hù)、電梯入戶(hù)，其“戶(hù)型宣傳圖”中“標(biāo)準(zhǔn)層平面圖顯示”對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行了明顯標(biāo)識(shí)。合同附件的補(bǔ)充協(xié)議約定，該公司前期廣告宣傳等資料內(nèi)容均不視為要約內(nèi)容，雙方權(quán)利義務(wù)以商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件約定為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議還約定本補(bǔ)充協(xié)議并非格式合同，也無(wú)不合理的減輕或免除原合同中約定應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重購(gòu)房人責(zé)任，排除購(gòu)房人主要權(quán)利的內(nèi)容。2020年9月，該公司通知張某辦理接房手續(xù)，但因?qū)嶋H交付房屋未實(shí)現(xiàn)一梯一戶(hù)、電梯入戶(hù)，張某未接收所購(gòu)房屋，以補(bǔ)充協(xié)議的約定系格式條款，開(kāi)發(fā)商隨意變更前期宣傳內(nèi)容構(gòu)成違約為由向璧山區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求判決支付違約金。

法院裁判：市一中法院二審認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳等不屬于合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商不因廣告宣傳承擔(dān)任何義務(wù)的條款屬于格式條款，在無(wú)特別提示，也未向購(gòu)房人進(jìn)行說(shuō)明的情況下，購(gòu)房人主張其不成為合同內(nèi)容，應(yīng)予支持。補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于非格式條款的約定屬于提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。故二審法院認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議的約定不影響宣傳資料中關(guān)于一梯一戶(hù)、電梯入戶(hù)的明確允諾構(gòu)成要約，作為雙方約定內(nèi)容，酌情判決重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向張某支付違約金10000元。

法官釋法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)格式條款將前期具體、確定且影響購(gòu)房者購(gòu)房意愿、合同訂立及房屋價(jià)格的廣告宣傳內(nèi)容排除在雙方后期簽訂的購(gòu)房合同內(nèi)容之外，且沒(méi)有進(jìn)行特別提示、說(shuō)明的，該條款不成為合同內(nèi)容。同時(shí)，僅約定“非格式合同”，但內(nèi)容符合格式條款本質(zhì)特征，且不合理地免除或者減輕提供方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

劃重點(diǎn)：按揭貸款未辦理成功的法律責(zé)任認(rèn)定

案例4：某公司與張某某商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2017年12月16日，某公司與張某某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定張某某在某公司處購(gòu)買(mǎi)商品房一套，成交價(jià)802068元，付款方式為2017年5月31日付首付款402068元，余款400000元辦理銀行按揭等。合同還約定因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致張某某未能獲得銀行貸款，雙方愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對(duì)具體付款方式、期限另行協(xié)商。補(bǔ)充協(xié)議約定只要出賣(mài)人未在合同簽訂之日起90日內(nèi)收到貸款款項(xiàng)，均視為買(mǎi)受人逾期付款，均不免除買(mǎi)受人繼續(xù)支付購(gòu)房款的義務(wù)。后張某某未能辦理按揭貸款，逾期超過(guò)90日，經(jīng)某公司多次催收，張某某仍未支付剩余房款。故某公司起訴至重慶市潼南區(qū)人民法院，請(qǐng)求張某某向其支付購(gòu)房款400000元及逾期違約金。

法院裁判：市一中法院二審認(rèn)為，合同約定若張某某未能獲得貸款不可歸責(zé)于雙方時(shí)，雙方可以另行協(xié)商或者解除合同，該條約定的原因與責(zé)任對(duì)應(yīng)，兼顧雙方利益，符合公平原則。補(bǔ)充協(xié)議卻對(duì)合同相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性變更，且該變更內(nèi)容不合理地免除或減輕了公司責(zé)任，加重了張某某責(zé)任，限制張某某合同解除權(quán)等主要權(quán)利，張某某主張?jiān)摳袷綏l款無(wú)效，符合法律規(guī)定，遂判決撤銷(xiāo)一審判決，駁回某公司的訴訟請(qǐng)求。

法官釋法：格式條款系針對(duì)不特定多數(shù)的社會(huì)公眾，在建立合同關(guān)系之前已經(jīng)存在，無(wú)需經(jīng)雙方協(xié)商，只要雙方建立合同關(guān)系，就必須接受約束的條款。雙方簽訂的合同補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，這類(lèi)格式合同若存在不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，相應(yīng)條款應(yīng)屬無(wú)效。購(gòu)房者能否順利按揭貸款有不確定性，其中包括購(gòu)房者自身原因、開(kāi)發(fā)商原因、不可抗力或者其他不可歸責(zé)雙方的原因等，若要購(gòu)房者為未能成功辦理貸款的全部風(fēng)險(xiǎn)“買(mǎi)單”明顯有失公允。

劃重點(diǎn)：履行期限“大幅縮短”的效力認(rèn)定

案例5：某公司與楊某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2021年1月5日，某公司和楊某某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定總成交金額為1 844 779元，除首付款外，楊某某擬向銀行申請(qǐng)1 291 000元的按揭貸款，由楊某某與銀行辦理貸款手續(xù)，貸款由銀行直接劃給某公司，為楊某某應(yīng)支付房款的一部分。楊某某應(yīng)于2021年9月20日前簽訂按揭合同，并在簽訂按揭合同當(dāng)日按銀行要求提供按揭所需的全部資料。楊某某逾期簽訂按揭合同及逾期提供銀行要求的全部資料，應(yīng)承擔(dān)辦理按揭貸款的違約責(zé)任（上述條款內(nèi)容處有下劃線）。

同日，某公司和楊某某簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定楊某某在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)日辦理完畢按揭貸款手續(xù)，并委托按揭貸款銀行在買(mǎi)賣(mài)合同生效后60天內(nèi)，將按揭貸款支付給某公司作為部分房?jī)r(jià)款。因楊某某原因?qū)е履彻驹谏鲜銎谙迌?nèi)未收到款項(xiàng)的，楊某某應(yīng)當(dāng)于期限屆滿(mǎn)后3日內(nèi)向某公司一次性支付全部房?jī)r(jià)款，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任（上述條款內(nèi)容處無(wú)下劃線或加粗）。

2021年12月10日，銀行向某公司支付按揭貸款1106000元。某公司起訴認(rèn)為楊某某逾期支付按揭貸款，要求支付違約金。

法院裁判：市一中法院二審認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議系某公司為案涉樓盤(pán)預(yù)先擬定，并提供給購(gòu)房人簽訂的合同，屬格式合同。補(bǔ)充協(xié)議的約定大幅縮短了楊某某應(yīng)與銀行簽訂按揭貸款合同的時(shí)間以及楊某某支付按揭貸款的期限，加重了楊某某的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與楊某某有重大利害關(guān)系的條款。在此情況下，某公司應(yīng)當(dāng)采取合理的方式對(duì)該條款進(jìn)行提示或者說(shuō)明。但某公司對(duì)該部分內(nèi)容未標(biāo)注下劃線予以提示，也未舉證證明公司在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)對(duì)該條款進(jìn)行了說(shuō)明，未盡到提示和說(shuō)明義務(wù)。楊某某主張?jiān)摋l款不應(yīng)成為合同內(nèi)容，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持，遂判決駁回某公司的違約金請(qǐng)求。

法官釋法：提供格式條款的一方未采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。本案中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議提前了購(gòu)房者按揭合同簽訂時(shí)間，大幅縮短了購(gòu)房者按揭貸款的支付時(shí)間，該條款屬“霸王條款”，客觀上加重了楊某某的義務(wù)，不應(yīng)作為合同內(nèi)容。

劃重點(diǎn)：房屋面積“縮水”的責(zé)任認(rèn)定

案例6：林某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2020年7月23日，林某與某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定林某購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)房屋一套，建筑面積135.04㎡。合同約定在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積以有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定有差異的，誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。合同補(bǔ)充協(xié)議約定：本補(bǔ)充協(xié)議的約定與本合同正文的約定不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。第七條4.如因政府相關(guān)房屋面積測(cè)量規(guī)范、文件以及計(jì)算方法、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化，或者完全因房屋檢測(cè)部門(mén)的原因，導(dǎo)致合同約定房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記建筑面積出現(xiàn)差異的，雙方均不承擔(dān)責(zé)任。

北碚區(qū)房屋測(cè)繪管理所出具的《重慶市房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算報(bào)告書(shū)》顯示：涉案房屋建筑面積：135.04㎡。北碚區(qū)房屋測(cè)繪管理所出具的《重慶市房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（竣工）》，顯示：涉案房屋建筑面積：132.48㎡。

案涉房屋于2021年9月8日辦理了權(quán)利人為林某的產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為132.48㎡。

林某向重慶市北碚區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求判令重慶某置業(yè)公司向林某支付房屋面積差價(jià)36783元。

法院裁判：市一中法院二審認(rèn)為，《合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。補(bǔ)充協(xié)議第七條第四款約定“雙方均不承擔(dān)責(zé)任”，不能成為重慶某置業(yè)公司免除合同責(zé)任的依據(jù)。首先，《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！痹撗a(bǔ)充協(xié)議系某公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的格式合同。對(duì)該協(xié)議第七條第四款，購(gòu)房者認(rèn)為，若房屋實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）小于約定面積，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還房屋差價(jià)。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，只有當(dāng)房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積均小于約定面積時(shí)，其才需承擔(dān)返還房屋差價(jià)的責(zé)任。法院認(rèn)定在當(dāng)事人對(duì)該條款存在不同解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。其次，從權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則出發(fā)，雙方簽訂的合同約定了房屋面積“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”的原則，現(xiàn)案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積少于約定面積，林某主張據(jù)實(shí)結(jié)算，由某公司退還房屋差價(jià)，應(yīng)予支持，遂判決某公司退還林某購(gòu)房款36783元。

法官釋法：本案中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，房屋出現(xiàn)面積誤差多退少補(bǔ)，后開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議約定，因計(jì)算方法或標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化致房屋面積出現(xiàn)差異，雙方無(wú)需擔(dān)責(zé)。對(duì)前述格式條款的理解，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商存在不同理解，則應(yīng)以該約定為格式條款為由，作出不利于提供方的解釋?zhuān)串?dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記面積小于約定面積時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)返還房屋價(jià)差的責(zé)任。

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